首先据深圳模型公司了解

　　房价上涨因素由三部分构成。第一部分是经济增长。经济增长提高居民收入，收入与房租挂钩，房租是房地产投资稳定的现金流收入，所以经济增长会带动房价的上涨。这个由经济增长传导到房价的过程相对稳定。主要影响因素是人口年龄结构和住房所有率。年龄在25岁至35岁之间的刚需购房者占比高时，这个传导的过程就会加强。住房所有率越高，经济增长对房价的传导过程越弱，反之亦然。

　　第二部分是信贷增长。尽管有人喜欢说“房价是货币现象”，但最好还是澄清一下，信贷和货币是不一样的。货币宽松可以放大信贷，但即使货币不宽松，只要信贷政策宽松，由于不动产自带抵押品属性，可以用来再融资，因此房价会加速的涨。信贷宽松，无论是降低利率还是放大杠杆，房价都会涨。这个传导机制会因为房地产的抵押品属性而自我放大。我的博士论文研究了美国80年代以来的房地产市场后发现，房价去除租金因素后的增速和信贷去除经济增长后的增速，在没有泡沫的那些年里基本一致。也就是说，没有泡沫的时候，“房价基本上是信贷现象”。

　　第三部分，是房价增长不能被经济增长和信贷增长所解释的那部分(就是不知道为什么涨价的涨价)，这部分就是“泡沫”。

　　大家最关心的深圳，房地产租售比增速和M2/GDP增速的趋势基本一致，但从15年开始租售比一路飙升，已经甩开了信贷增速。

　　把所有一线城市放一起，就知道深圳的疯狂了。15年开始，深圳租售比增速甩开北上广，走了一条“大阳线”。2015年初这四个一线城市还都在-7.5%左右挣扎，到了年底北上还是0.95%，广州4.03%，而深圳已经38.76%了。也就是说深圳房价里38.76%的涨幅是不能用基本面来解释的，那要么是信贷，要么就是泡沫了。

　　那么深圳泡沫爆掉的警戒线是多少呢?如果购房者向商业银行借贷加5倍杠杆，那么安全的泡沫膨胀速度(红色警戒线)需要至少4.23%。如果购房者加3倍杠杆，向银行贷款67%，剩下全部年化10%的首付贷，那安全的泡沫膨胀速度(绿色警戒线)需要至少6.79%。如果购房者加2倍杠杆，向银行贷款50%，剩下全部年化10%的首付贷，那安全的泡沫膨胀速度(紫色警戒线)需要至少7.65%.

　　按照目前泡沫的膨胀速度趋势外延，如果购房者没有在场外配资加杠杆(首付贷)的话，16年深圳房地产市场或许安全，但安全的边际仅为1.67%。但是如果深圳收紧了限购政策，那么泡沫可能会提前爆掉，1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。

　　如果购房者用场外配资加杠杆炒房(首付贷)的话，那么模型预测可能的情况是，从16年3月开始，深圳房地产泡沫将触及警戒线，不存在有安全的边际，后面请大家自行发挥想象。不过办法还是有的，进一步放松信贷(降低首付比例、降低贷款利率)、放松限购政策都是增加安全边际的方式。所以请不要过度发挥。

　　所以主要是政策上面的问题，只要政策不出问题，那么泡沫市场还是不会那么快的爆发的，而且我们深圳模型公司有专门的人员时刻了解市场动态，主要是为了更好的服务客户。